집값을 시장에 맡길 것인가, 정부가 개입할 것인가?

분양가 상한제나 임대료 규제는 단기적으로 가격을 억제하지만, 장기적으로 민간의 공급 의욕을 꺾어 오히려 물량 부족을 심화시킨다. 2020년 임대차3법 이후 전세 물량이 급감하고 월세 전환이 가속화된 사례가 이를 보여준다. 시장 신호를 왜곡하면 자원 배분의 효율성이 떨어진다.

양도소득세 인하는 보유자의 매물 출회를 유도해 거래를 정상화하고 건설경기를 살린다. 2009년 금융위기 당시 양도세 감면은 부동산 시장 경착륙을 막는 데 기여했다. 과도한 보유세·거래세는 자산 동결과 시장 경직을 초래한다.

공공 주도 공급은 예산 제약과 행정 지연으로 속도가 느리고 획일적 설계에 그친다. 민간은 수요를 민감하게 반영하고 혁신적 주거 모델을 실험할 유인이 크다. 후분양제나 공공 임대 확대보다 민간 공급 확대가 실질적 물량 증대에 유리하다.

전월세 폭등과 전세사기는 시장이 자율적으로 해결하지 못하는 구조적 문제다. 임대차 상한제와 계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정을 최소한으로 보장한다. 공공 임대 확대와 선구제 후회수는 취약계층 보호를 위한 국가의 책무다.

강남 특정 지역 대책, 토지거래허가제, 양도세 강화는 투기 수요를 차단해 가격 거품을 제거한다. 세대분리 악용이나 주말농장 투기 같은 편법을 막지 않으면 실수요자는 계속 밀려난다. 개발이익 환수는 불로소득을 환수해 형평성을 높인다.

민간은 수익성 높은 지역만 선호해 저소득층 주거 공백이 생긴다. 공공분양 청년 우선, 도심 요지 임대주택 건설은 시장이 외면하는 계층에 기회를 제공한다. 전세사기 피해 주택 공공매입은 재고 활용과 피해 구제를 동시에 달성한다.