국내에서 집을 사려는 외국인은 실거주 목적이 아니면 수도권 대부분 지역에서 주택을 새로 구입할 수 없게 됐다. 국토교통부는 지난달 26일부터 내년 8월 25일까지 1년간 서울 전 지역과 경기도 23개 시·군, 인천시 7개 구를 외국인 토지거래허가구역으로 지정했다. 그동안 서울 강남·서초·송파·용산구에 적용하던 토지거래허가구역을 외국인에 한해 수도권으로 대폭 확대한 것이다.

집 살 때 허락받고, 2년은 직접 살아야

이번 조치는 아파트뿐 아니라 단독주택, 연립·다세대주택, 다가구주택 등 주거용 주택에 모두 적용된다. 외국인이 이들 지역에서 주택을 매수하려면 사전에 관할 지방자치단체 허가를 받아야 한다. 주택 거래를 허가받은 날로부터 4개월 이내에 입주해야 하고, 2년 동안 그 집에서 실제 거주해야 한다. 전세를 끼고 집을 사는 일명 ‘갭(gap) 투자’가 불가능해졌다. 지금까지 외국인은 부동산을 취득한 뒤 60일 안에 신고만 하면 됐다. 정부는 주택을 구입하는 외국인들에게 자금조달 계획을 의무화하고, 돈의 출처도 꼼꼼히 확인하기로 했다.

해외 자본발(發) 부동산 투기 우려가 커지자 전례 없는 규제 카드를 꺼내 들었다는 평가다. 정부의 6·27 대출 규제 이후 내국인의 주택 구입 문턱이 높아진 상황에서 외국인은 해외 금융회사에서 대출받는 식으로 규제를 우회할 수 있어 역차별 논란이 불거진 상황이었다.

국토부에 따르면 수도권의 외국인 주택 거래는 2022년 4568건, 2023년 6363건, 지난해 7296건으로 연평균 26% 증가하고 있다. 올해 들어서도 7월까지 4431건을 기록했다. 국적별로 보면 중국인이 73%, 미국인이 14%를 차지했으며 주택 유형별로는 아파트가 59%, 다세대주택이 33%였다.

외국인은 국내에서 사들인 집에 위탁관리인을 지정하고 직접 거주는 하지 않는 경우가 적지 않았다. 정부는 이 중 상당수가 투기 목적 거래일 수 있다고 의심하고 있다. 전액 현금으로 서울 용산구 아파트를 180억원에, 서초구 주택을 73억원에 사들인 사례도 있다. 박준형 국토부 토지정책관은 “외국인이 기존 최고가를 넘어서는 가격에 계약을 체결하는 사례가 다수 발견됐다”며 “해외 자금을 조달해 국내 집값을 끌어올리는 것으로 의심된다”고 했다.

그동안 규제 사각지대로 지적받아온 외국인의 투기 수요를 차단할 수 있을지 관심이 쏠린다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “대출, 세제 등의 측면에서 내국인에 비해 주택 매수의 진입장벽이 낮았던 외국인 주택 구매에 대한 형평을 맞춘 조치”라고 평가했다.

외국인 수도권 주택 거래 연 26%씩 늘어

내국인·외국인 간 ‘부동산 역차별’ 논란을 완벽하게 해소하려면 추가적 제도 개선이 필요하다는 지적도 나온다. 이번 규제는 유상 거래에만 적용돼 증여, 경매, 상속 등을 통한 주택 취득은 허가 대상이 아니다. 주택으로 분류되지 않는 오피스텔도 예외다. 외국인의 경우 우리 과세당국이 해외 부동산 소유 여부를 정확히 알 수 없어 다주택자에게 부과하는 취득세와 양도소득세 중과를 피할 수 있다.