정부가 급등하는 집값을 안정시키기 위해 3주 전 ‘10·15 부동산 대책’을 내놓았습니다. 서울시 전체와 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역, 투기과열지구, 조정대상지역이라는 3중 그물망으로 묶는 초강력 규제책입니다. 그간 규제 지역에서 15억원 넘는 집을 살 때 은행에서 6억원을 빌릴 수 있었는데, 이를 4억원으로 크게 줄이는 등 대출 규제도 강화했습니다.
국내 주택시장은 최근 과열 양상입니다. 작년 이후 서울·수도권 선호 지역을 중심으로 집값이 10~15% 올랐고, 서울 아파트 매매가격은 올 들어서만 4.6% 상승했어요. 비상한 시국엔 비상한 대책이 필요합니다.
하지만 주택 실수요자나 전문가들은 비판을 쏟아냅니다. 대출을 옥죄는 바람에 정작 집이 필요한 사람이 자금을 마련하지 못하고, 현금 부자만 득을 보게 생겼다는 겁니다. 전세시장으로 수요가 몰리면 전세금 급등은 물론, 셋집을 구하지 못하는 사람이 속출할 수 있습니다.
차분하게 따져봅시다. 집을 사고팔 때 관청의 허가를 받아야 하는 토지거래허가는 사유재산권, 계약 자유, 거주·이전의 자유를 심각하게 침해합니다. 헌법이 보장한 기본권인데 말이죠. 이런 강력한 규제책을 경기도까지 적용하는 것이 과연 합당할까요? 시장 기능에 제약을 가하는 정부의 직접 개입은 항상 뒤탈을 부릅니다. 10·15 부동산 대책이 경제이론에 맞는 정책인지, 정부의 시장개입은 어디까지 선(善)인지 등을 4·5면에서 살펴보겠습니다.
사유 재산권 제한하는 토허제…논란 여전 국익 핑계로 시장개입 늘리는 글로벌 사회
토지거래허가제는 국내에서 시행하는 가장 강력한 부동산 규제라 볼 수 있습니다. 사적(私的)인 거래인데도 정부 당국의 허가를 받도록 하기 때문입니다. 구체적으론 자금 마련 계획, 토지이용 계획 등의 서류를 제출하고 허가를 기다려야 합니다. 거래하는 사람 입장에선 심리적 압박을 느낄 수밖에 없어요. 개인의 재산권(처분권)과 거주·이전의 자유 등 헌법상 권리에 상당한 제약을 가한다고 볼 수 있습니다. 그래서 부동산 거래와 관련된 단체 등에선 ‘경제 계엄령’이나 다름없다는 주장이 나옵니다.
공공복리 vs. 시장 왜곡
이와 관련된 위헌 논란이 과거에 있었습니다. 토지거래허가제는 토지 소유자의 거래와 처분 행위를 직접 제한해 헌법 제23조(재산권 보장), 제119조(자유·창의 존중 경제질서), 제14조(거주·이전의 자유)와 상충된다는 문제 제기였습니다. 하지만 헌법재판소는 토지는 공공재적 성격이 강하다는 이유로 1989년과 1997년 두 차례에 걸쳐 토허제에 대해 합헌 결정을 내렸습니다. 판결 내용을 보면 “토지거래허가제는 사유재산제도의 부정이 아니라 그 제한의 한 형태고, 토지의 투기적 거래를 억제하기 위한 조치로서 재산권의 본질적 내용을 침해하지 않는다” “토지는 특별한 사회적 기능과 공공성이 있으므로, 헌법상 공공복리에 맞는 범위에서 법률로 제한할 수 있다”고 했습니다.
이와 달리 위헌이라는 소수의견도 나왔습니다. 위에서 얘기한 것처럼 재산권 보장과 정당한 보상의 원칙, 계약 자유의 원칙 등을 감안할 때 토허제는 과도한 제한이란 것이죠. 경제 전문가 사이에선 기본권을 제한하는 조치라면 명확한 정책 목표와 타깃, 최소한의 사용 원칙, 임시로 시행하는 점을 반드시 지켜야 한다고 지적합니다. 이런 조치가 지나치게 확대되면 시장 기능이 크게 왜곡돼 예기치 못한 부작용이 벌어진다는 것이죠.
불안해진 세계…민간 통제 움직임
