부동산 문제를 둘러싼 논란은 기본적으로 부동산을 어떻게 볼 것인가에서 비롯된다. 부동산은 공산품처럼 무한정 생산할 수 있는 재화가 아닌 데다 국민의 기본 욕구인 의식주(衣食住) 가운데 중요한 한 부분을 차지한다. 이 때문에 정부는 다른 상품과는 달리 부동산 문제에 대해서는 무언가 열심히 개입하고 싶어한다. 시장경제의 관점에서 부동산에 대한 7가지 의문에 대해 생각해보자.
1. 토지는 신의 창조물인가?
인간이 토지를 만들 수 없으므로 토지의 양은 고정될 수밖에 없다.(간척지 비중은 극히 미미) 그래서 정부가 부동산 문제에 적극 개입해야 한다는 주장이 나온다. 이는 자칫 토지소유권을 부정하는 편견으로 치달을 수 있다. 토지가 신의 창조물이라 해도 실제 문제는 시장에서 매매되는 도시용(주택·상가·공장용) 토지로 문제는 좁혀진다. 이를 시장에 맡기고 시장실패가 생길 수 있는 부분을 보완해 나가는 게 토지자원을 가장 효율적으로 이용할 수 있는 길이다. 시장기구가 정부의 중앙집권적 의사결정보다 자원배분에서 더 우월하다는 사실은 이미 역사적으로 입증됐다.
2. 우리나라는 정말 협소한가?
흔히 국토가 협소하다고 말한다. 그런데 농사지을 땅이나 산림이 부족하다는 말은 거의 없는 반면 대규모 주거단지를 만들 땅이나 수도권 공장부지가 부족하다는 말은 자주 나온다. 남한의 국토면적은 300억평(9만8480㎢) 정도. 이 중 도시지역 45억평,준도시지역 3억평 등 도시용 토지는 전 국토의 16% 정도다. 이 도시지역에 35억평의 그린벨트가 포함돼 있어 실제 도시 용도로 사용되는 토지 면적은 4.3%(13억평)에 불과하다. 통계에 따라서는 2.3%만 실제 사람이 살고 있다는 주장도 있다.
쓰기에 따라서는 아직 공급할 수 있는 여유가 많다는 얘기다.
또 같은 면적의 땅에도 빌딩의 고층화에 따라 활용 토지는 몇 배나 불어날 수도 있다.
3. 부동산에서 얻어지는 소득은 불로소득인가?
토지나 주택 가격이 올라 발생한 소득을 불로소득이라 여기는 사람들이 꽤 많다. 불로소득은 아무런 노력을 하지 않고 벌어들인 소득,즉 자기 밑천은 하나도 들이지 않고 공짜로 번 소득을 말한다. 과연 그럴까? '노력'의 결과가 저축에서 부동산으로 형태가 바뀌었을 뿐이다. 상속받은 부동산도 부모가 들인 노력의 결과물을 물려받은 것이며,상속세를 통해 사회환원적 성격의 세금을 냈다면 부동산만 유독 다른 재산과 다르게 취급받을 이유가 없다. 그럼에도 로또 당첨금 세율은 33%인데 양도소득세 최고 세율은 50%에 달한다.
4. 주택은 공공재인가?
부동산을 특별하다고 여기는 사람들은 토지는 물론 주택까지 공공재라고 주장하기도 한다. 공공재는 일단 생산되면 누구나 소비할 수 있어야 한다. 예컨대 공중파TV의 9시뉴스는 누구나 시청할 수 있는 공공재이고,국방 경찰 도로 등도 마찬가지다. 만약 주택이 공공재라면 내집이 네집이고 네집이 내집이 되는,즉 사적소유권이 인정되지 않는 세상이 된다. 평균 7~8년간 한 푼도 쓰지 않고 모아야 내집을 한 채 마련하는데 이것이 공공재라는 것은 어불성설이다.
5. 주택 공개념은 타당한가?
유한한 토지는 공공의 목적을 위해 사적 소유권을 어느 정도 제한할 수도 있다. 토지 공개념이란 예를 들어 100명이 10만평의 땅을 갖고 있는데 99명이 종합위락시설 건설에 찬성하고 1명만 반대한다면 공공의 선(善)을 위해 반대자의 토지를 수용할 수 있는 것이다. 또한 택지의 경우 조성·개발에 워낙 시간이 많이 걸리는 특징이 있다. 그러나 주택 공개념은 사적 소유권을 인정하는 자본주의 체제에선 설 자리가 없다. 집주인에게 밤늦게 떠들지 말라고 요구할 수는 있어도 그 집을 공공의 목적에 맞게 사용하라고 요구할 수 있을까?
