만약 "올초까지 분당 집값이 왜 많이 올랐어요"라고 묻는다면 어떤 답이 가장 많을까.
아마 "판교신도시가 분양되면서 수혜가 예상됐기 때문"이라는 답이 대다수일 것이다.
하지만 판교는 분당 집값을 올린 2차적인 이유,즉 주식시장에서 흔히 말하는 단순한 '호재'에 불과할 수도 있다.
즉 기본적인 시장거래의 메커니즘으로 설명한다면 현재 시장 가격보다 누군가 더 비싼 가격에 사고,또 그 가격에 사려는 수요가 계속 존재해서 집값이 올랐다고 말할 수 있다.
부동산시장에서는 시세 외에 호가라는 말을 많이 쓴다.
일반 상품은 그냥 얼마 짜리(시세)라고 지칭하며 호가라는 말은 잘 쓰지 않는다.
그러나 부동산시장에서 호가는 일반화된 용어로 통용되고 있다.
이 호가의 개념을 제대로 알아야 집값이 어떻게 오르고 내리는지를 올바로 이해할 수 있다.
호가(呼價)는 말그대로 '부르는 가격'이다.
매도 호가는 팔려고 부르는 가격,매수 호가는 사려고 부르는 가격이다.
그런데 어떤 한 상품을 두고 이 매수 및 매도 호가는 서로 다른 것이 일반적이다.
공산품 등 표준과 규격에 의해 동일하게 만들어진 상품이라면 팔려는 측과 사자는 측 모두 큰 편차가 없는 적정 가격을 쉽게 받아들일 수 있다.
하지만 부동산은 그 가치에 대한 생각이 저마다 달라 호가가 필요한 것이다.
실제 같은 지역 내 같은 아파트의 같은 평형이라고 해도 층이나 향에 따라 가격 차이가 크게 나고 있는 것이 현실이다.
예를 들어 서울 대치동의 A아파트 30평형에 대해 팔려는 사람은 10억원(매도 호가)을 받고자 하지만,사자는 사람은 9억원(매수 호가)이 아니면 사지 않겠다고 한다고 가정해보자.양측 간에는 1억원의 호가 격차가 존재하고 있다.
이 경우 이 아파트의 시세는 얼마라고 말해야 할까.
부동산시장에서는 통상적으로 매도 호가를 시세로 간주하고 있다.
즉 A아파트 30평형의 시세는 10억원이라고 시장에서 받아들여진다.
그런데 A아파트 30평형을 가진 사람들 가운데는 11억원은 받아야 한다고 생각하는 사람도 있을 것이다.
또 당장 팔 생각은 없지만 12억원을 준다면 팔겠다는 사람도 있을 수 있다.
즉 매도 호가는 가격대별로 여러 개가 다르게 있을 수 있다.
그렇다면 시세는 어떻게 오르고 내릴까.
만약 A아파트를 재건축한다는 발표가 나오고 누군가가 10억원에 나온 매물을 사버렸다고 하면 그 다음 매도 호가가 바로 시세가 된다.
차순위 매도 호가가 11억원이라면 시세가 1억원 뛴 것이다.
