'집값은 올라도 걱정, 내려도 걱정'이라는 말을 누구나 한 번쯤은 들어봤을 것이다.
집값이 가파르게 오를 때에는 "너무 오른다"고 아우성 치고, 요즘처럼 떨어질 때에는 "큰일났다"며 또다시 아우성 친다.
시장경제 체제에서 물건 값이 오르내리는 것은 다반사인데, 왜 하필 집값만은 너무 올라도 안 되고 너무 내려도 안 되는 것일까.
◆ 주택의 독특한 특징 경제학에서는 상품의 가격이 수요와 공급을 통해 결정된다고 가르친다.
아파트를 포함한 주택도 다를 게 없다.
하지만 주택에는 몇 가지 중요한 특징들이 있다.
이 때문에 주택을 둘러싼 논란도 증폭된다.
첫째, 집은 '생산 기간이 몇 년에 걸쳐 이뤄지는 상품'이다.
예컨대 아파트를 지으려면 땅을 매입하고, 인·허가를 받고, 설계를 하고, 집을 지어야 한다.
집을 완성하는 데 통상 3~4년 이상 걸린다.
시장에서 집값이 오르면 공급이 늘어나야 하는데, 그 기간이 너무 오래 걸리기 때문에 1~2년의 기간만을 놓고 보면 집값이 큰 폭으로 올라도 공급이 늘어나지 않고 계속 집값이 오르는 일이 생긴다.
이 때문에 시계(時界)가 짧은 사람에게는 시장 원리가 주택 시장에서는 작동하지 않는 것처럼 보일 수 있다.
그러나 생산에 기간이 오래 걸리는 상품은 많다.
예를 들면 대형 선박도 건조에 수년씩 걸린다.
장기적 관점에서 주택 시장도 결국 시장 원리에 의해 돌아간다.
두 번째 특징은 '교역이 불가능한 상품'이라는 사실이다.
고추나 마늘 파동이 생기면 예컨대 중국에서 수입하면 되지만 집은 가격이 급등한다고 해서 즉시 수입할 수가 없다.
가격 급등락의 충격을 분산시킬 수 없다.
공간적으로 고정되어 있다는 점도 특징이다.
세 번째는 집은 '금융회사로부터 대출받아 구입하는 값비싼 상품'이라는 것이다.
중산층이나 돈이 별로 없는 사람들도 집을 사는데, 집값의 일부분만 내고 나머지는 은행 등에서 빌려 집을 사기 때문에 '레버리지 효과(대출금을 지렛대로 삼아 이익률을 극대화하는 것)'가 매우 크다.
집값의 50%를 대출금으로 조달한 경우 10% 가격이 오르면 이익은 20% 늘어나지만, 집값이 10% 떨어지면 손실이 20%나 발생한다.
때문에 거품이 발생할 경우 충격이 크다.
◆ 집값 급등락의 문제
