수험생 입장에서 대출은 너무 먼 나라 이야기 같지만, 사실 알고 보면 매우 중요한 경제 상식입니다. 중요성을 생각하면 관련 지문이 언제 출제되더라도 이상하지 않고, 출제가 안 되더라도 인생의 경제 상식으로 꼭 알아둘 필요가 있죠. 대출을 둘러싼 어려운 용어를 오늘 쉽고 빠르게 정리해드릴게요.
LTV·DTI가 뭐죠
대출을 받으려면 어디로 갈까요? 주로 은행에 가죠. 은행에선 내가 어떤 사람인지 알 수가 없어요. 신용점수를 보고 신용 대출을 해줄 수도 있지만 집을 구매하기 위한 주택담보대출 등을 받을 때는 신용도만으로 판단할 수 없어요. 담보가 되는 물건의 가치에 따라 돈을 빌려줘야 겠죠. 예를 들어 어떤 아파트가 최근 3개월간 평균 10억원에 거래됐어요. 그 아파트를 산 사람에게 대출을 10억원만큼 해주면 될까요? 그러다가 집값이 떨어지면 은행은 손해를 볼 수 있겠죠. 그렇기 때문에 담보물의 가치 중 대출 가능 금액을 비율로 정해요. 이를 ‘LTV(Loan To Value ratio)’라 합니다. 10억원의 집이라면 6억~7억원 정도까지만 대출해주는 거죠.
대출을 받을 수 있으면 끝일까요? 아니죠. 받는다고 해도 그 대출을 갚을 능력이 있는지 살펴보고 빌려줘야 합니다. 대표적인 게 DTI예요. DTI는 연간 대출 상환액을 소득으로 나눈 비율입니다. 예를 들어 1년에 5000만원을 버는 사람이 주택담보대출을 받고 원금과 이자로 2000만원을 낸다면, DTI 비율은 40%가 되는 셈이죠. 대표적인 대출 규제입니다. “네가 받을 물건의 값어치 중 일부만 대출해줄 거야. 그리고 네가 그걸 갚을 능력이 되는지도 살펴볼 거야” 이겁니다.
DSR이 스트레스야
LTV와 DTI만 적용하면 만사형통일 것 같지만, 문제가 생겼어요. DTI만 적용하다 보니 사람들이 더 많은 빚을 내기 위해 신용 대출이나 다른 대출을 이용하기 시작한 것입니다. 예를 들어 10억원의 집을 사는 사람이 LTV로 7억원의 대출을 받는다고 해요. 그러면 최소 취득세를 빼고서도 3억원의 현금이 있어야 집을 살 수 있죠. 하지만 이 사람은 현금이 2억원뿐입니다. 그러면 1억원은 신용대출 등으로 조달하는 거예요. LTV로 대출을 규제했더니, 신용대출이 늘어나는 ‘풍선효과’가 나타나는 거죠. 기존의 DTI는 주택담보대출의 원금+이자에다가 다른 대출의 ‘이자’만 계산했거든요.
DSR(Debt Service Ratio)은 주택담보대출뿐 아니라 다른 모든 대출의 원리금과 이자도 모두 따져서 대출 비율을 정하도록 한 것입니다. DTI보다 더 강력한 규제죠. 한마디로 이것저것 대출 끌어와서 무리하게 대출하지 말라고 정부가 규제를 정하고 이를 은행이 따르는 겁니다. 모두 가계대출 증가세를 막기 위한 방안이죠. 지금 주요 은행권이 정하는 DSR은 40%입니다. 즉 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금+이자는 내 연 소득의 40%를 넘길 수 없어요. 돈을 많이 못 벌면 대출도 못 받는 겁니다. 이제는 DSR을 넘어 미래의 금리 변동성까지 고려해 현재 대출 한도를 더 줄이도록 하는 ‘스트레스DSR’도 도입했습니다. 갈수록 규제를 강화하고 있는 것이죠.
규제만이 답일까
규제의 목적은 가계대출 관리입니다. 대출을 무분별하게 받도록 하면 과도한 투기를 자극하고, 가계대출을 급증시켜요. 규제 당국은 과도한 대출이 경제 위기의 뇌관이 될 수 있다고 우려하고 이를 적극 예방하려고 합니다.
하지만 반대 의견도 있어요. 대출은 철저히 개인의 책임인데, 이를 너무 규제하는 건 오히려 서민층의 내 집 마련을 막고 부작용만 초래한다는 지적이죠. 실제로 DSR은 다른 선진국에서 가이드라인으로만 적용되지만 국내에서는 강제 규정이죠. 또 선진국의 평균 LTV는 85%가 넘어요. 소득과 연결된 대출 규제가 서민층으로 하여금 내 집 마련 기회를 원천적으로 차단한다는 비판도 적지 않죠.
고윤상 기자
NIE 포인트
1. DSR과 DTI의 차이에 대해 설명해보자.
