'집값에 거품이 끼었는지 여부를 어떻게 따져볼 수 있을까.'
평당 5000만∼6000만원이 넘는 강남 인기지역의 A아파트의 시세에 거품이 끼었다고 단언할 수 있을까.
혹은 최근 몇년간 판교신도시 재료로 두 배 가까이 오른 분당 집값은 터무니 없다고 말할 수 있을까.
만약 거품이 끼었다면 시세의 어느 정도가 거품일까.
결론부터 말하자면 집값에 거품이 끼었는지 객관적으로 판단할 수 있는 방법은 아직 존재하지 않는다.
일반적으로 버블은 '내재가치(fundamental value)에 비해 시장가격이 지나치게 높은 것'을 뜻한다.
그러나 구체적으로 어느 정도나 내재가치에 비해 높은 것이 버블이라는 기준은 아직 없다.
따라서 집값이 버블인지 아닌지에 대해서도 논란도 항상 있을 수밖에 없다는 게 전문가들의 설명이다.
물론 적정가치를 어느 정도 따져볼 수 있다.
장래 임대수익 등을 감안해 부동산의 적정가치를 평가하는 기법이 존재하고 있다.
하지만 수익성 외에 가격을 결정하는 요인들이 너무 많아 설득력이 떨어지는 편이다.
가령 서울 강남 대치동 아파트 가격에서 학원 등의 교육 프리미엄이 차지하는 가치를 정확하게 분석할 수 없다는 말이다.
결국 간접적인 데이터로 거품 여부를 가늠해볼 수밖에 없다.
거품론을 주장하는 정부가 단골로 인용하는 '연평균 소득대비 집값'(PIR)이 좋은 예다.
한국은행이 집계하는 PIR는 각 지역 평당 부동산 가격에 33을 곱한 숫자를 도시근로자 가구의 연평균소득으로 나눠 계산하는 것.33은 4인 가족이 살 만한 33평 아파트를 상정한 것이다.
PIR가 커질수록 소득,즉 저축을 통해 사기 힘들 정도로 집값이 올랐다는 말이 된다.
재정경제부는 최근 강남·서초·송파구 등 강남3구 집값 거품이 곧 붕괴할 것이라며 근거로 이 PIR를 들었다.
PIR가 현재 18.9에 달해 1990년 말의 21.7에 근접했다는 것.88올림픽 등으로 급등세를 탔던 집값은 1990년 말 PIR 21.7로 정점을 찍고 이후 10년 가까이 하강 곡선을 그렸다.
즉 현재 집값은 소득 대비 측면에서 1990년대 말과 같은 꼭지점에 다달았다는 게 재경부측 주장이다.
하지만 이 역시 100% 옳다고 할 수는 없다.
그동안 국민 소득수준이 대폭 늘었고 주거문화 수준도 크게 바뀌었다는 반론이 나올 수 있다.
주거환경이 좋은 곳은 더 오르고,그렇지 못한 곳은 오히려 더 내리는 양극화 현상도 적절하게 감안하지 못했다.
그러나 완전히 무시해도 좋은 데이터가 아닌 것은 분명하다.
PIR 외에도 집값 거품을 우려할 수밖에 없는 징후가 여럿 나타나고 있기 때문이다.
