흔히 주가는 '경제의 거울'이라고 한다.
주가가 하락하는 것은 경제가 그만큼 침체되고 있다는 의미이고 주가가 오르는 것은 경제가 활황이라는 뜻이다.
세계 주가가 폭락하는 것은 미국 부동산 가격의 하락으로 대형 금융기관들이 대출금을 회수하지 못해 세계 경제의 자금이 제대로 순환되지 않고 있기 때문이다.
주택 대출 자금을 조달하는 과정에서 큰 역할을 했던 미국의 대형 투자은행들이 대출금 회수 부진으로 파산 위기에 몰려 금융 시장 판도가 크게 변할 것이라는 전망도 나온다.
⊙ 주택가격 거품은 어떻게 만들어 지나 2000년대 들어 미국의 주택가격이 크게 오른 것은 최신 금융기법으로 금융회사들이 대출 자금을 쉽게 조달해 주택 구입자들에게 빌려줄 수 있었기 때문이었다.
미국 사람들도 우리처럼 집을 살 때 은행에서 돈을 빌려서 산다.
미국의 은행과 주택금융 회사들은 빌려준 돈을 받을 수 있는 권리를 담보로 주택저당증권(MBS 용어설명 참조)을 만들어 투자자들에게 판다.
그렇게 하면 돈을 빌려간 사람들이 대출금을 상환하는 만기까지 기다리지 않고도 빌려준 돈을 상당 부분 회수할 수 있다.
투자은행들은 이 과정에서 큰 역할을 했다.
은행이나 주택금융회사들이 발행한 주택저당 채권을 매입해 수수료를 받고 투자자들에게 넘기는 데 그치지 않고，이를 기초로 부채 담보증권(CDO 용어설명)이라는 또 다른 파생금융상품을 만들어 팔았다. (어렵지만 끝까지 읽어봅시다)
심지어 기존 CDO를 담보로 잡은 2차 CDO를 만들어 팔기도 했다.
파생금융 상품이 새로 만들어 질수록 주택 한 채를 담보로 조달되는 돈은 점점 커져만 갔다.
예를 들어 10만달러의 가치를 지닌 주택 대출 채권을 담보로 서너 단계를 거치면 30만~40만달러가 운영되는 셈이었다.
이처럼 금융기관들이 주택 대출금을 쉽게 조달하게 되자 주택을 담보로 집을 구하려는 사람들도 줄을 이었다.
소득이 적거나 신용이 낮은 사람도 쉽게 대출을 받을 수 있었다.
이른바 '서브프라임모기지(비우량 주택 담보대출)'가 크게 늘어난 것이다.
서브 프라임모기지란 프라인보다 한단계 낮은, 다시 말해 신용이 불량한 사람에게 돈을 빌려줄 때 적용하는 신용등급이다. 모기지는 주택담보대출을 말한다.
문제는 신용이 불량한 만큼 당연히 이자가 높았고 이 높은 이자를 서로 따먹기 위해 금융기관들의 엄청난 대출자금이 몰려들었던 것이다.
투자은행들은 파생금융 상품을 만들면서 담보 채권의 부도 위험을 치밀하게 계산해 금리에 반영시켰다.
하지만 집값이 하락하면서 주택담보 대출금이 회수되지 않자 미국의 금융 시스템 자체가 흔들리기 시작했다.
비우량 담보대출을 기초로 한 채권과 증권의 가격이 폭락했고，이는 금융기관들의 연쇄 부실로 이어졌다.
위험을 끊임없이 분산시키면 완전히 없앨 수 있다는 금융상품 설계자들의 설명도 거짓이었음이 드러났다.
