부동산에 관한 권리관계의 정보는 법률에 따라 등기부에 기재되는데, 당사자의 신청에 따라 등기부에 기재하는 절차 또는 그 기재 자체를 등기라고 한다. 부동산 물권에 관한 사항은 등기로 사회 일반에 공개하여 게시한다.(중략)
등기의 효력을 정하는 것과 관련하여 다음의 두 가지 원칙이 거론된다. 공시를 갖추지 않은 경우에는 제3자와의 관계에서는 물론 당사자 사이에도 물권 변동의 효력이 생기지 않는다는 원칙을 성립요건주의라 한다. 반면에 계약이 완료되면 당사자 사이에 물권 변동은 유효하게 성립하고, 다만 공시를 갖추지 않았을 때는 제3자에게 물권 변동의 효력을 주장하지 못한다는 원칙은 대항요건주의라 한다. 우리 법제는 등기부에 명의가 기재되었을 때 그 부동산의 명의자가 소유권을 취득하는 것으로 되어 있다.
12. ‘등기’에 대한 설명으로 적절하지 않은 것은?
① 대항요건주의는 등기가 소유권의 변동을 일으키는 요건이 되지 않는 원칙이다.
⑤ 성립요건주의를 채택한 우리 법제에서는 계약의 완료로 소유권을 취득하지만 등기 절차는 필수적이다.
- 2023학년도 교육청 전국연합학력평가 -
공시를 갖추지 않은 경우…계약이 완료되면 …다만 공시를 갖추지 않았을 때는
철수 쌤은 글의 내용을 판정도를 그려가며 읽는 버릇이 있다고 했다. 지문에서 ‘공시를 갖추지 않은 경우에는 제3자와의 관계에서는 물론 당사자 사이에도 물권 변동의 효력이 생기지 않는다’는 내용을 읽었을 때 아래 판정도를 그려가며 이해했다. 지문에는 ‘공시를 갖추지 않은 경우’만 언급돼 있기 때문에 철수 쌤은 ‘공시를 갖춘 경우’는 위 판정도처럼 세 가지 경우가 있다고 생각하며 읽었다. ‘제3자’ ‘당사자’에는 각각 효력이 ‘있음’ ‘없음’이 있기에 2²=4가지 경우의 수를 생각하는 수학적 사고를 한 것이다.
그리고 뒤 이어 ‘계약이 완료되면 당사자 사이에 물권 변동은 유효하게 성립하고, 다만 공시를 갖추지 않았을 때는 제3자에게 물권 변동의 효력을 주장하지 못한다’는 내용도 아래 판정도를 그려가며 이해했다. 위 판정도에서 ‘계약’ 여부를 ‘공시’ 여부보다 먼저 따진 것과 지문에서 ‘계약이 완료되면 당사자 사이에 물권 변동은 유효하게 성립’한다고 했음에도 불구하고 계약, 공시 모두 예(Y)인 경우를 ‘제3자, 당사자 효력 모두 있음’이라고 생각한 것을 주의 깊게 보자. 또한 ‘제3자, 당사자 효력 모두 있음’은 남기고 ‘제3자는 효력이 있으나, 당사자는 효력이 없음’을 아예 생각지 않은 것도 염두에 두자. 이 모두 ‘다만(앞의 말을 받아 예외적인 사항이나 조건을 덧붙일 때 쓰는 말)’ 때문이다. 즉 ‘다만’ 때문에 공시는 계약을 전제로 함을 느낀 것이다.
① 대항요건주의는 등기가 소유권의 변동을 일으키는 요건이 되지 않는 원칙이다. ⑤ 성립요건주의…에서는 계약의 완료로 소유권을 취득하지만 등기 절차는 필수적이다.
철수 쌤은 글을 읽으며 이해한 내용을 수정하기도 한다. 지문에 나오는 ‘반면’이라는 접속어가 그렇게 하도록 만들었다.
그에 따르면 ‘성립요건주의’와 ‘대항요건주의’는 반대되는 개념이다. 위 판정도에서 알 수 있듯이 대항요건주의는 계약 여부가 공시, 즉 등기 여부보다 앞선다. 이는 ‘소유권의 변동’은 계약에서 일어나는 것임을 말한다. 즉 계약이 이뤄지면 당사자와 제3자에게 ‘물권 변동은 유효하게 성립’될 수 있는 것이다. 그런데 공시(등기)가 안 되면 ‘제3자에게 물권 변동의 효력을 주장하지 못’하는 것이다. 결국 대항요건주의에서는 등기 여부는 당사자 간 소유권 변동에 영향을 미치지 않고, 제3자에게만 영향을 미친다고 할 수 있다.
그러면 이와 반대인 성립요건주의는 어떨까? 철수 쌤은 대항요건주의가 계약 여부를 따진다면 반대로 성립요건주의는 계약 여부를 따지지 않는다고 판단했다. 이는 곧 계약이 아니라 공시, 즉 등기만 중요하다는 생각으로 이어졌다. 나아가 성립요건주의에서는 ‘등기는 필수적이’라고 판단했다. 결국 ‘소유권 취득’은 계약 여부가 아니라 등기 여부에 따라 결정되는 것이다. 그러면서 ‘제3자는 효력이 있으나 당사자는 효력이 없음’ ‘ 제3자는 효력이 없으나 당사자는 효력이 있음’의 경우를 배제했다. 즉 모두 효력 있음과 모두 효력 없음이라는 이항대립으로 이해했는데, 그 이유는 대항요건주의가 제3자와 당사자를 구별했지만 반대로 성립요건주의는 구별하지 않는다고 봤기 때문이다.
