서울 강남권 등의 재건축 아파트 개발이익을 환수하는 내용을 담은 '3·30 부동산대책'이 지난달 말 발표됐다.
정부가 부동산시장 안정을 위해 지난해 보유세(종합부동산세·재산세)와 양도소득세 강화,부동산 실거래가 신고제 도입 등을 주요 내용으로 하는 '8·31 대책'을 내놓은 지 꼭 7개월 만이다.
이번 대책은 아파트를 재건축하면서 발생하는 개발이익을 공공(정부·지자체)이 '개발부담금' 형태로 환수하는 게 핵심 목표다.
개인의 노력에 관계없이 용적률 증가 등으로 생긴 이익을 거둬들여 집값이 계속 오르는 서울 강남권 재건축시장을 안정시키겠다는 것이다.
이 제도가 시행되면 재건축조합은 사업착수 시점(추진위원회 승인일)과 준공시점의 집값 차액에서 개발비용과 정상적으로 오른 집값(시·군·구 상승률)을 뺀 금액(개발이익)의 최대 50%를 부담금으로 내야 한다.
부과 대상은 전국이다.
정부는 다만 수도권 외곽이나 지방은 재건축 개발이익이 크지 않아 부담금을 내지 않거나 미미한 수준에 그칠 것으로 보고 있다.
이에 반해 한나라당 등 야당이나 일부 전문가들은 "재건축 개발이익 환수는 실현되지 않은 이익에 대한 차별적 과세(課稅)여서 위헌소지가 있다"며 반대하고 있다.
또 지나친 부담금 때문에 공급이 줄어 결과적으로 아파트값 안정에 도움이 안 된다는 지적이 나오고 있어 국회 입법과정에서 진통이 불가피해 보인다.
○시대·나라마다 개발이익 범위 달라
개발이익은 다양한 요인으로 상승한 부동산 가치 증가분을 뜻하지만 어느 정도까지 공공이 환수하는 게 옳으냐는 것은 나라마다 시대마다 다르다.
1600년대부터 개발이익 환수제를 도입했던 영국은 상·하수도나 도로 등 공공사업의 편익으로 사업지구나 주변지역에서 발생한 가치(가격)증가분을 환수대상으로 했었다.
20세기 들어서는 영국 등 상당수 국가가 급속한 도시화에 따른 도시계획 및 토지용도 변경 등으로 부동산값이 급등하자 정부·지자체의 개발허가로 발생한 이익으로까지 환수대상을 확대했다.
최근에는 '지가 상승분에서 토지소유자의 직접 투자를 제외한 가치 증가분(capital gain)'을 개발이익으로 정해 단계별로 이익의 일부를 공공이 환수하는 게 세계적인 추세다.
우리나라도 예외는 아니다.
1989년 제정된 '개발이익 환수에 관한 법률'을 보면 △토지 소유자의 노력 없이 △개발사업,토지이용계획 변경이나 기타 사회·경제적 요인에 따라 상승한 가치 증가분 가운데 △정상적인 가격상승분을 초과한 금액을 환수대상으로 삼고 있다.
하지만 공공사업에 따른 편익증진,개발사업 인허가에서 발생한 이익,토지개발 및 건축에 따른 이익,땅값 상승으로 얻게 된 우발적 이익 등이 모두 '개발이익'이라는 하나의 용어로 사용되면서 혼란을 겪고 있는 것 또한 사실이다.
이런 가운데 국민들 사이에서는 직접 개발에 따른 이익만을 공공이 환수해야 한다는 인식이 퍼져 있어 개발이익 환수에 대한 사회적 합의가 부족하다고 전문가들은 지적한다.
○개발이익 환수하면 집값 안정될까
재건축에서 발생하는 개발이익을 환수하면 막연한 초과이익 기대감이 줄고 고질적인 투기요인이 차단돼 집값이 안정된다는 게 정부측의 논리다.